Jeżeli kupiłeś działkę na uboczu pod budowę domu, garażu, altany lub innego obiektu, możesz mieć problemy, ponieważ w myśl nowych przepisów – niczego na niej nie wybudujesz.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiedziało zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, których zamiarem ma być ułatwienie procesu inwestycyjnego – czy aby na pewno ułatwienie? W konsekwencji może dojść do bardzo dużego spadku wartości ogromnej ilości działek.
Zacznijmy od początku….
Od dobrych paru lat trwają prace nad przygotowaniem kompleksowego kodeksu urbanistyczno – budowlanego, który ma uregulować cały proces inwestycyjny. Niestety praca nad przygotowaniem kodeksu idzie bardzo powoli, w związku z tym Ministerstwo Infrastruktury postanowiło niejako tymczasowo uporządkować pewne kwestie, jeszcze przed uchwaleniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzja o warunkach zabudowy
Każda gmina w swoim zakresie ustala warunki oraz zasady zabudowy, jakie mają obowiązywać na jej trenie, dlatego gminy uchwalają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które definiują przeznaczenie gruntów na poszczególne rodzaje inwestycji. Akt ten jest podstawą do wydawania indywidualnych decyzji pozwalających na budowę. W sytuacji, gdy w danej gminie na danym terenie nie uchwalono takiego planu, należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
W Polsce tylko 30% terenu jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, więc nowe przepisy – o których mowa poniżej – dotkną zdecydowaną większość nieruchomości.
Decyzja o warunkach zabudowy – na czym mają polegać zmiany?
Newralgiczną kwestią jest zdefiniowanie sąsiedztwa. Jednym z wymogów wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zdefiniowanie wymagań budowlanych dla nowej inwestycji na podstawie zabudowy, jaka przeważa w danym sąsiedztwie – wyjaśniając:
chodzi o to, aby na wskazanym terenie np. osiedlu wszystkie budynki miały podobne przeznaczenie oraz określoną wysokość. Obecnie jest tak, że z brakiem uregulowania tej kwestii, w drodze ustawy i orzecznictwem sądów, sąsiedztwo jest traktowane dość permisywnie – formułowane jako obszar urbanistyczny tworzący pewną całość. Projekt nowej ustawy ma to całkowicie zmienić.
W artyk. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma zmienić się warunek dotyczący wydawania tych decyzji, która bardzo odbiega od powyższej definicji sąsiedztwa.
„działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną…”
Czyli będzie się brało pod uwagę tylko bezpośrednio – sąsiadującą działkę z daną nieruchomością. Oznacza to, że właściciele niezabudowanych nieruchomości będą uzależnieni od tego, co się znajduje na działce od sąsiada. W przypadku, gdy sąsiad wybudował dom – właściciel nieruchomości nie będzie miał żadnych problemów z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli zaś w sąsiedztwie nieruchomości nie znajdują się żadne zabudowania – to podążając za nowymi przepisami, budowa domu czy też innego obiektu, będzie jedynie marzeniem. Nowe przepisy zdecydowanie nie są dobrą wiadomością dla osób, które posiadają lub zamierzały posiadać działkę na uboczu, ale nie tylko dla nich – to także duży problem dla deweloperów, którzy nie będą mogli budować nowych osiedli z dala od zabudowań.
Jak tłumaczą autorzy nowych przepisów – takie były intencje twórców poprzedniej ustawy, która wprowadziła obowiązującą zasadę definicji sąsiedztwa. Inicjatywa ta miała być zmieniona przez sądy, które przyczyniłyby się do jej liberalizacji przez swoje orzecznictwo.
Przepisy ciężko nieraz zrozumieć, dzięki za przydatną informację.
„Inicjatywa ta miała być zmieniona przez sądy, które przyczyniłyby się do jej liberalizacji przez swoje orzecznictwo.” – czyli dopiero jeśli ktoś uda się do sądu, np. deweloper i wywalczy możliwość zbudowania na takiej działce na uboczu budynku mieszkalnego to na podstawie tego wyroku inni będą mogli w spokoju się budować?