Jak z zyskiem sprzedać mieszkanie, dom? Podstawy home stagingu & marketing nieruchomości

Każdy właściciel mieszkania wystawiający swoje mieszkanie na sprzedaż chce je sprzedać z jak największym zyskiem – to normalne. Tylko jak i gdzie znaleźć chętnego kupca w panującym obecnie trudnym okresie dla branży nieruchomości?

Mamy na to niezawodny sposób – home staging! Chcesz poznać szczegóły rozwiązania jak szybko oraz z zyskiem sprzedać mieszkanie lub dom? Zapraszamy do dalszej części artykułu!

Dlaczego większość ofert sprzedaży nieruchomości wisi na stronach obrotu nieruchomościami przed długie miesiące, a nawet lata?

Przeglądając serwisy związane ze sprzedażą nieruchomościami, można zaobserwować, że bardzo dużo (jak nie prawie całość) wisi tam już długie miesiące lub nawet lata. Często nawet schodzenie z ceny nie powoduje większego zainteresowania wśród potencjalnych klientów, dlaczego? Na te pytanie nawet nie trzeba specjalnie szukać odpowiedzi, wystarczy wejść na jedno – dwa ogłoszenia by poznać odpowiedź.

Winą – powodem tego stanu są 3 zasadnicze „przestępstwa” popełniane nie tylko przez właścicieli swoich mieszkań, którzy nie znają się na sprzedaży nieruchomości i nie są w żaden sposób powiązani z tą branżą, ale także „profesjonalne” agencje nieruchomości.

3 zasadnicze błędy, dzięki którym nie sprzedaż szybko i zyskownie mieszkania!

#1 Niewłaściwe przygotowanie mieszkania / domu do sprzedaży

Tak! I tutaj kłaniają się podstawy home stagingu. Chcesz szybko i z zyskiem sprzedać mieszkanie – zainwestuj w profesjonalnego home stagera! Niestety, czasami trzeba w coś zainwestować, żeby nam się zwróciło i to nawet z bardzo dużą nadwyżką!

Co to jest home staging?

Home staging to nic innego jak profesjonalne przygotowanie nieruchomości (najczęściej mieszkania lub domu) do sprzedaży lub wynajmu.

W USA usługa home stagingu jest obecnie bardzo popularna, dzięki bardzo pozytywnym i korzystnym skutkom, jakie przynosi. W Polsce, jak to w Polsce – musimy dojrzeć do tego tak samo jak do wielu innych kwestii, ale i tak pocieszające jest to, że z roku na rok home staging jest coraz to bardziej popularny. Niestety Polacy mają tendencję do złego sposobu myślenia. Chcemy koniecznie zarobić, wyciągnąć z czegoś jak najwięcej się da, ale najlepiej bez własnego zaangażowania, w tym przypadku – najczęściej wkładu finansowego. I to jest myślenie, które powoduje ten „zły stan” w branży nieruchomości.

Przeciwnicy home stagingu uznają te podejście, jako oszukiwanie potencjalnego kupca, mianowicie – ukrywanie wad sprzedawanej nieruchomości. Natomiast home staging to również marketing nieruchomości i głównie polega on na uwypukleniu zalet mieszkania, a nie tuszowaniu wad!

Kiedyś gdzieś natknąłem się na bardzo fajne oraz bardzo trafne porównanie home stagingu do sprzedaży samochodu. Każdy, kto chce sprzedać samochód, przed jego wystawieniem, zrobieniem zdjęć, czy też pokazaniem na żywo potencjalnemu kupcowi – dokładnie go sprząta, odkurza, myje, zawiesza różnego rodzaju zawieszki zapachowe, ba! daje nawet do punktów, gdzie kompleksowo zajmują się całym czyszczeniem samochodu łącznie z praniem tapicerki, a wszystko po to, by podnieść jego atrakcyjność w oczach kupca oraz podnieść jego wartość. Tak samo funkcjonuje home staging – chcemy podnieść atrakcyjność sprzedawanego mieszkania / domu oraz zwiększyć jego wartość. Zobacz przykładowe mieszkania na sprzedaż w Raciborzu, przygotowane zgodnie z zasadą niewymuszonego home stagingu.

Dlaczego jest to tak ważne? Ponieważ z reguły jesteśmy wzrokowcami – pierwsze wrażenie niemal w każdej dziedzinie życia jest decydujące na dalsze, podejmowane przez nas decyzje. To samo dotyczy mieszkań – to czy zobaczymy je na zdjęciu, czy też na żywo – liczy się pierwsze wrażenie, zarówno dotyczy percepcji wzrokowych jak i zapachowych!! (o czym niektórzy niestety zapominają).

Mieszkanie wystawione do sprzedaży powinno w potencjalnym kliencie już przy pierwszym zetknięciu zrobić na nim dobre wrażenie, sprawić by poczuł się w nim komfortowo oraz wzbudzić w nim natychmiastową chęć zamieszkania. Wtedy nawet wysoka (ale oczywiście w granicach rozsądku) cena będzie przez niego inaczej rozpatrywana.

Podstawy home stagingu

• Zadbaj o porządek w mieszkaniu

Czyli niby logiczne, a jak widać na zamieszczanych ogłoszeniach internetowych lub na wizytacjach – coś zupełnie rzadko spotykanego. Zawsze przed zrobieniem zdjęć do ogłoszenia lub wizytą potencjalnego klienta DOKŁADNIE posprzątaj CAŁE mieszkanie i zadbaj by tylko JEDNA osoba była w mieszkaniu – jest to bardzo ważne.

Nie tłumacz się, że właśnie przyszyłeś właśnie z pracy i nie zdążyłeś posprzątać (dlatego wcześniej umawiasz się na konkretny dzień i godzinę, żeby nie być zaskoczonym) lub nie zwalaj winy na nieposłuszne i brudzące dzieci. Wierz mi – to nie działa, a wręcz przynosi odwrotny skutek. Pamiętaj także by mieszkanie było wcześniej dobrze wywietrzone oraz zadbaj o miły, lekki zapach.

Jeżeli umawiasz się na wizytę, spraw by wszystko było jak należy! Miej szacunek do gościa, w tym przypadku chętnego kupca. W końcu to chyba Tobie bardziej zależy na sprzedaży mieszkania, nie mylę się?

• Uprzątnij bibeloty, pamiątki i inne zbędne oraz personalne rzeczy

Wiemy, że te rzeczy w większości są dla Ciebie ważne i mają ogromną wartość, jednak podczas okresu w którym wystawiasz mieszkanie na sprzedaż musisz je niestety pochować, jeżeli zależy Ci na szybkim znalezieniu kupca.

Wszelkie przedmioty, które personalizują Ciebie, Twoją rodzinę – wasze życie, krępują kupującego i powodują, że nie poczuje się on jak u siebie (a takie podświadome wrażenie chcemy w nim wzbudzić). W zamian poczuje się on nieswojo, więc nie zwiąże się on emocjonalnie z mieszkaniem, a to z kolei spowoduje, że tracimy wówczas potencjalnego kupca naszego mieszkania. Lepiej pozostawić na ten czas rzeczy, które de-fakto są ogólne, neutralne. Np. zamiast zdjęć bliskich – krajobrazy.

• Moc oświetlenia

Światło ma ogromny wpływ na nasze samopoczucie oraz spostrzeganie świata. Odpowiednie oświetlenie może diametralnie zmienić klimat, styl, charakter oraz jakość zdjęcia. Czasami wystarczą niewielkie zmiany, aby poprawić oświetlenie, np. usunąć grube firany czy zasłony, przemalować ściany lub sufit, zmienić żarówki lub lampy.
Oczywiście może wiązać się to z kosztem, np. kupno farby i pomalowanie mieszkania, ale często nie są to ogromne koszty, a przyniosą porażający efekt, który może mieć kluczowy wpływ na szybką i zyskowną sprzedaż mieszkania.

• Inne kosmetyczne zabiegi

Oprócz posprzątania mieszkania, pozbycia się rzeczy personalnych aktualnych mieszkańców oraz odświeżeniem mieszkania, warto także przemyśleć rozważenie przemeblowania oraz kupno paru dekoracyjnych drobiazgów. Takie małe zabiegi kosmetyczne mogą dać efekt całkowitej metamorfozy mieszkania małym kosztem. Zazwyczaj nie obarczają nas dużymi kosztami, a bardziej zaangażowaniem i dobrym pomysłem. Pamiętajcie! Diabeł tkwi w szczegółach…

Ile kosztuje home staging?

Generalnie przyjęło się, że na home staging nieruchomości przeznacza się ok. 1% wartości nieruchomości. A dzięki niemu cena nieruchomości wzrasta nawet o 10% – niezłe przebicie, prawda? Ponadto sam czas sprzedaży, czyli okres poszukiwania chętnego kupca również znacznie się skraca.

Oczywiście ostateczna cena zależy od wielu czynników, m.in. wielkość mieszkania i jego aktualny stan, ale także to co wchodzi w skład usługi home stagingu – czy tylko analiza co trzeba zrobić, czy analiza + wykonanie.
Niektóre firmy mają przygotowane także pakiety, które obejmują np. przygotowanie analizy home stagingu + wykonawstwo + zrobienie profesjonalnej sesji zdjęciowej mieszkania + przygotowanie profesjonalnego opisu + itp. lub wykonują drobny lifting mieszkania w cenie usługi pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, jak np. agencja nieruchomości DomProfit z Raciborza, która jako pierwsza w regionie miała taką usługę w ofercie.

 

Dobrze, wróćmy zatem do naszych kolejnych punktów, które sprawią, że nie sprzedaż szybko i skutecznie mieszkania:

#2 Niewyraźne, niekorzystne zdjęcia nieruchomości

Jak to mówią: „Jedno zdjęcie jest warte więcej niż 1000 słów…” A to co można zaobserwować praktycznie na każdej stronie agencji nieruchomości, czy też na ogólnodostępnym serwisie internetowym zajmującym się sprzedażą ogłoszeń nieruchomości błaga o pomstę do nieba!!

Naprawdę nie wiem co kieruje osobami dodającymi TAKIE zdjęcia. Mam nieodparte wrażenie, że są robione kotletem, cegłą lub pilotem od telewizora… Nie wspomnę już o nieprzemyślanych – i niekorzystnych dla mieszkania – ujęciach. Do tego dochodzi wręcz wisienka na torcie, czyli „artystyczny nieład”. Wówczas prezentujemy wszystkim brudne naczynia w zlewie, resztki obiadu na stole, brudne pranie na podłodze i tego typu inne „atrakcje”. Zero wyczucia gustu i smaku, a także szacunku dla kupców.

Co najbardziej mnie przeraża to fakt, że takie „coś” nazywane ofertą sprzedaży jest dziełem nie tylko ludzi mających zerowe doświadczenie czy jakąkolwiek wiedzę związaną z nieruchomościami, ale jak już wyżej wspomniałem – „profesjonalnych” agencje nieruchomości!

Ty musisz sprawić, że ktoś przeglądając miniaturki zdjęć przy ogłoszeniach zauważy właśnie Twoje ogłoszenie – aby do tego doszło, główne zdjęcie musi być ładne, wyraźne. Taką mamy już naturę – zwracamy uwagę na to co atrakcyjne, podoba nam się to co ładne, zrób więc atrakcyjne zdjęcie, czystego, uporządkowanego mieszkania!

#3 Skromny, napisany na kolanie opis nieruchomości

Oprócz bardzo atrakcyjnie przedstawiających nieruchomość zdjęć, możemy także zobaczyć jakże zachęcający do natychmiastowego kupna opis nieruchomości. Najczęściej składa się on z jednego krótkiego zdania z mnóstwem błędów interpunkcyjnych oraz ortograficznych, z którego dowiadujemy się, że ma dwa pokoje, łazienkę i aneks kuchenny. Szczytem jest podanie informacji o parkingu, czy znajdującym się sklepie spożywczym tuż za rogiem…

Zadbajcie o atrakcyjne, poprawne stylistycznie, szczegółowe opisy nieruchomości, które dokładnie opisują sprzedawane przez Was mieszkanie lub dom! Podajcie wszelkie istotne detale, opisze także co znajduje się w okolicy, jak wygląda komunikacja miejska, itp. Dobierajcie ciekawe zwroty – działacie na wyobraźnie potencjalnego kupca. Wraz z atrakcyjnymi zdjęciami sprzedacie w 90% mieszkanie jeszcze przed pierwszą wizytacją przyszłego kupca.

#4 Brak umiejętności handlowca

Pozwoliłem dorzucić sobie jeszcze jeden punkt. Umiejętność sprzedaży mieszkania, prezentacja mieszkania (zarówno ta on-line jak i of-line na żywo) to bardzo istotna kwestia, która ma znaczący wpływ na szybką oraz zyskowną sprzedaż mieszkania czy też domu.

Jeżeli więc zdajesz sobie z tego sprawę to bardzo dobrze. Ponieważ wtedy zwracasz się do profesjonalistów od sprzedaży nieruchomości. Zwróć jednak uwagę, aby wybrać profesjonalistów, a nie „profesjonalistów”. Wystarczy wejść na stronę internetową agencji nieruchomości i już na pierwszy rzut oka możesz zobaczyć ich podejście do sprzedaży. Przejrzyj oferty, jakość zdjęć oraz opisów nieruchomości, a także prezentację samych nieruchomości i powinieneś mieć już odpowiedź na pytanie.

Jeżeli uważasz, że dasz zrobić to sam – to bardzo dobrze, trzymamy kciuki! Ważne byś naprawdę trafnie ocenił swoje możliwości i chęć zaangażowania. Pamiętaj, że zależy to od tego, czy w krótkim czasie oraz z zyskiem sprzedaż swoje mieszkanie / dom, czy też ogłoszenie będzie wisieć długie miesiące, a Ty będziesz tylko obniżał cenę, by ktokolwiek się nim zainteresował.

Mamy nadzieję, że powyższe – trochę żale, wpłyną na to jak podejdziesz do sprawy sprzedaży swojego mieszkania, domu, czy też innej nieruchomości… Bez znaczenia, czy zrobisz to sam, czy z pomocą agencji nieruchomości – zadbaj, by przebiegało to perfekcyjnie i profesjonalnie, od samego początku do samego końca, w końcu to w Twoim interesie jest, żeby sprzedać je szybko i z zyskiem.